Arrendamiento
NORMATIVA LEGAL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
- Ley 29/1994 de 24 de Noviembre sobre arrendamientos urbanos (publicada en el BOE de 25 de Noviembre 94)
- Voluntad de las partes
- Código civil
FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato puede ser verbal o escrito. Se recomienda por escrito, en cuyo caso se deberá hacer constar necesariamente:
- Identidad de los contratantes
- Identificación de la vivienda arrendada
- Duración pactada
- Renta inicial del contrato
- Demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado
Modelo de Contrato de Alquiler con Cláusulas
Modelo de Contrato de Alquiler
En estos casos se recomienda hacer constar:
- Gastos que cada una de las partes debe soportar
- Inventario de bienes, enseres, muebles, existentes en la vivienda y el estado en que se nos entregan.
DURACIÓN DEL CONTRATO
Será la que pacten las partes libremente. Si no pactan ningún plazo o este es indeterminado, la duración es por un año.
PRÓRROGA DEL CONTRATO
Contratos de duración inferior a 5 años: el arrendatario (inquilino) puede obligar al arrendador (Propietario) a prorrogar el contrato por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años.
Una excepción la constituye el hecho de que conste expresamente en el contrato que el arrendador (propietario) pueda ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
En ese caso si la causa de necesidad se hace constar expresamente en el contrato para que el arrendatario al contratar tenga un grado elevado de certeza acerca de su existencia, la duración máxima previsible del contrato y la ausencia de un fraude de ley, parece que podría operar la denegación de prorroga en cualquier momento del plazo de prorrogas legales anuales.
Pasados los primeros cinco años de duración del contrato, si ninguna de las partes comunica su voluntad de rescindirlo o prorrogarlo, se irá prorrogando automáticamente por años hasta un tope de 3 años más.
RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO POR EL ARRENDATARIO
Los requisitos son comunicar obligatoriamente al arrendador (propietario) su voluntad de no renovarla, con una antelación mínima a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las de:
- Treinta días si el arrendamiento es inferior a cinco años
- Treinta días para el arrendamiento inferior a cinco años que haya cumplido y sobrepasado dicho plazo.
- Dos meses si se pactó una duración superior a cinco años y ya han transcurrido los cinco primeros años de duración
RENTA
- Importe: el que libremente pacten las partes.
- Periodo de pago: dentro de los siete primeros días de cada mes.
- Pago anticipado: es posible, pero sólo de una mensualidad.
- Lugar y forma de pago: el que libremente pacten las partes. Si no se pacta nada se hará en metálico y en la vivienda del arrendador. Se recomienda exigir al arrendador (propietario) un recibo de pago o pagarse mediante una transferencia bancaria en su cuenta bancaria.
ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA
Durante los cinco primeros años de duración del contrato sólo se podrá actualizar una vez cumplido el primer año de contrato, aplicando el I.P.C. (Índice de Precios al Consumo) de los doce últimos meses. Ello implica que el arrendador (propietario) no puede de forma unilateral aumentar la renta la cantidad que quiera.
A partir del sexto año, se estará a lo pactado por las partes, en caso se actualizará aplicando el I.P.C. de los doce últimos meses anteriores al mes en que se va a proceder a la actualización.
OBRAS DE CONSERVACIÓN
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece:
- El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el estado de la vivienda en condiciones de habitabilidad. Obras que han sido consideradas por la Jurisprudencia como de reparación y necesarias entre otras y sin que esta lista suponga una enumeración cerrada y única son la sustitución de una caldera, reparación de conducciones de agua (incluye albañilería, fontanería, pintura y empapelado), reparación de conducciones de gas y radiadores y calefacción.
- En caso de tener que realizar las obras, el arrendador no tiene obligación de aumentar la renta que el inquilino paga en concepto de alquiler.
- El arrendador no tendrá obligación de sufragar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del arrendatario.
- Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que aceptarlas. En el caso que éstas se prolonguen durante más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
- Cuando las obras deban realizarse de forma urgente (para evitar daños graves e inmediatos), el inquilino podrá efectuarlas siempre que se lo comunique al propietario.
- Si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hace inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
OBRAS DE MEJORA
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes. Estas obras deben ser sufragadas por el propietario, aunque si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se reduzca proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
El arrendador tiene la obligación de notificar la obra por escrito al arrendatario, con al menos tres meses de antelación y debe indicar la naturaleza de la obra, fecha de comienzo, duración y coste previsto.
Asimismo, el arrendatario tiene el plazo de un mes desde la notificación para desistir del contrato en el caso de que las obras afecten de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada. En este caso, el arrendador no podrá comenzar las obras mientras no transcurran dos meses desde el desistimiento.
OBRAS DEL ARRENDATARIO
Se requiere consentimiento por escrito del Arrendador (propietario). En caso de incumplimiento el arrendador podrá resolver el contrato y exigir del arrendatario (inquilino) que restituya la vivienda al estado anterior a las obras o bien conservar las modificaciones sin que quepa indemnizar al arrendatario (inquilino).
Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario (inquilino). Problema: la ley no define “pequeñas reparaciones” por lo que se recomienda que se especifiquen las mismas en la medida de lo posible y si no se han establecido o enumerado habrá que estar a lo que la Jurisprudiencia entiende por “pequeña reparación” (bombillas, enchufes, grifos, persianas…).
GASTOS GENERALES Y DE SERVICIOS INDIVIDUALES
Salvo pacto en contrario el arrendador (propietario) está obligado a pagar:
- Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (gastos de comunidad, gastos de conservación del edifico, rehabilitación de fachada….)
- Servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.
Salvo pacto en contrario serán por cuenta del arrendatario (inquilino):
- Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen (agua, luz, teléfono, gas……)
FIANZA
Es una cantidad de dinero equivalente a una o dos mensualidades de renta en el arrendamiento de vivienda, que debe obligatoriamente entregar el arrendatario (inquilino) al arrendador (propietario) en el momento de firmar el contrato. Su finalidad es garantizar al arrendador que se le va a devolver la vivienda en las mismas condiciones en que le fue entregada al arrendatario. No se actualizará durante los cinco primeros años de contrato. Transcurridos los cinco primeros años de contrato a cada prórroga podrá actualizarse hasta hacerla igual a una mensualidad de la renta vigente al momento de solicitar su variación. El importe de la fianza debe ser restituido al arrendatario al final de contrato.
FIANZAS DE ARRENDAMIENTO
El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas es obligatorio para el arrendador, gratuito (sin devengo de interés) y en metálico. Dicho depósito se realiza en el IVIMA.
La fianza arrendaticia es una garantía que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.
Es obligatoria, según dispone el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y debe ser entregada en metálico.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato de arrendamiento, la fianza no está sujeta a actualización.
La devolución de la fianza por el arrendador debe realizarse en el plazo de un mes a partir de la rescisión del contrato de arrendamiento y entrega de llaves.
SISTEMAS DE DEPÓSITO
Régimen General
- Se deposita mediante un ingreso en Caja Madrid, en el plazo de 30 días hábiles desde la celebración del contrato.
- Posteriormente, el arrendador presenta la documentación y el IVIMA emite un Resguardo de Depósito acreditativo del mismo.
- La devolución se realiza mediante transferencia bancaria, en el plazo máximo de un mes desde su solicitud.
- Prescribe el derecho a pedir la devolución transcurridos cinco años desde la finalización del contrato.
Régimen especial de Depósito Concertado
- Pensado para arrendadores con un gran volumen de fianzas.
- Los requisitos son: cinco o más contratos de arrendamiento cuyo importe en fianzas ascienda al menos a 6.010 euros.
- Para su concesión hay que presentar una solicitud al Director Gerente del IVIMA.
Se deposita el 90% de la fianza. - Obligación de presentar una autoliquidación anual durante los meses de enero y febrero (su incumplimiento es hecho infractor sancionable).
OBLIGATORIEDAD E INCUMPLIMIENTO
El Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, establece la obligación del depósito de fianza regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El incumplimiento de la obligación de depositar la fianza dará lugar a las sanciones correspondientes contempladas en la Ley 12/1997, de 4 de junio.
Dirección: IVIMA – Fianzas de Arrendamientos
C/ Basílica, 23
28020 Madrid
Teléfono: 91 580 91 00
Fax: 91 420 62 95
Horario gestión personalizada:
9 a 13 h. de lunes a viernes
Para cualquier gestión relacionada con papel fianza deberá solicitarse cita previa.
Para cualquier otra gestión, se aconseja solicitar cita previa.
Horario registro: 9 a 14 h. de lunes a viernes
Ayudas al alquiler para Inquilinos :La Comunidad de Madrid gestiona las ayudas en forma de subvención a inquilinos que establece el Plan Estatal así como la Renta Básica de Emancipación.
Ayudas al alquiler de vivienda
1. Subvención
2. Renta Básica de Emancipación
3. Otras ayudas para inquilinos
SOLICITUDES DE AYUDA AL ALQUILER DE VIVIENDAS
Solicitud Subvención al alquiler de vivienda libre
Solicitud de la RBE
Solicitud de devolucion voluntaria de préstamo sin intereses
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